做长租公寓不“显摆”也成?万科你知道吗这是逆行!

当百度也开始进军公寓市场,万科或许该好好考虑,如何以更高效的方式,完成这一场田忌赛马。

姚瑶


没有咖啡厅,没有吧台,也没有太多可供众人围坐畅聊的软沙发。

万科泊寓的大堂里,大多只有简单的桌椅,健身房也只有跑步机和单车,且为了便于管理,使用健身房不单独收费,而是与物业、保洁、维修费等一并计入公共空间综合管理费用中。

乍一看,这似乎与前两年在品牌青年公寓中风靡的“社群”概念背道而驰。广州泊寓·棠下店长卜耀华对见地君说:“我们也搞活动,但鼓励年轻人走出房间,走出公寓。”

“刚来的时候,我会去参加公寓里举办的活动,这是一种经历,但经历过了就没什么意思了。”一位住在某知名品牌公寓里的租客如是说。

“我们提供社交的硬件平台和线上圈子,希望打造熟人小区,但也尊重大家独处的权利。”广州泊寓总经理张成皓进一步解释道。

长租公寓发展至今,已形成鲜明的两派:一派是以打造新奇概念和社交氛围为主的品牌公寓商,一派则是因预见新房开发市场即将“触顶”而焦虑不安的房企。前者更希望提供与众不同的居住体验,后者则更愿意提供性价比高的产品。

链家研究院调研结果显示,2015年,我国住房租赁市场的租金总收入价值已经超过1万亿元,租赁人口近1.6亿人,预计到2025年,这两个数字将分别接近3万亿元和2.3亿人;相对于2014年,我国各年龄阶段人群的租房意愿都在增长,尤其是35岁以下的青年群体。

强大的需求,让这个投资现金流回正期长达六年的领域,仍然挤满了朝拜者。克而瑞数据显示,中国排行前30的房企中,有1/3已踏足长租公寓市场。

“然而,长租公寓领域还没有独角兽的领军人物。”万科董事会秘书朱旭在近期的一次电话会议中透露,万科在2016年总共有1.6万间长租公寓,今年把长租公寓作为很重要的着力点,主要在核心城市发展。

变化,源于那个廉租房里的3年实验

万科的长租公寓实验,最早始于广佛交界的万汇楼。

万汇楼坐落在万科四季花城小区里,形似客家土楼,体量庞大,密度也极高,共有296个单位。“每一个房间都能看见阳光”的许诺,曾抚慰了每一位城市初来者。40㎡建面的一室一厅或小两房,独立通风采光,“挤一挤,三代同堂也没问题。”张成皓回忆道。

那是一个富有浓厚社区氛围的地方,能开晚会,还能打篮球,“到了吃饭的时间,只要敲开一个熟识的朋友家门就能蹭饭。”《新周刊》曾如此描述万汇楼,而“都市实践”的合伙人孟岩和刘晓都,为了设计万科的土楼,推掉了利润更高的住宅项目,“他们用柯布西耶当年研究马赛公寓的那种劲头来做这种东西。”

然而,万汇楼毕竟是政府的廉租房项目,租金标准不到500元/月,7年未曾变过,但只开放给月收入2600元/以下的人群;而入住的年轻人,却怀抱着“暂栖万汇楼、且待高飞时”的“候鸟心态”,一旦攒够钱买房即刻离开,不愿再被人“低看”——万汇楼成了“围城”,里面的人想出来,外面的人想进去。在双重作用下,到了2014年,万汇楼入住率下降到60-70%之间。
过于理想化的“自治”理念也滋生了人性的懒惰,越来越多人不愿意参与到公共事务中,物管从1人增至11人。

在三年实验期满之时,万科提供的数据显示,万汇楼项目资金总投入为4624万元,预计成本回收年限为57.6年。

按照当初的设想,三年实验期满后,万汇楼会考虑新的租金水平和盈利模式。这也为后续长租公寓的“诞生”,埋下了伏笔。

“市场化”之路让万科看见了光

2014年底,万科成立“万科驿”团队;2015年初,万科“接手”万汇楼,将其纳入市场化运营,比如,改造后台管理系统,搭建互联网线上平台,降低管理成本,同时调整租金,逐步和市场接轨,并对房间做了年轻化改造,比如拆除老设备,仿效“宜家风”设计家具,增加了年轻人常用的电器。

可以说,这时候的万汇楼,就是后来泊寓的雏形。就这样“开源节流”了半年,出租率100%,“一合计,不亏了。我们看到了年轻人对租赁产品的需求,也看到了做租赁市场化的出路。”万科驿团队开始到全国各地考察,“找客群、找痛点”,最终定下来的是,先做青年公寓,主要面向35岁以下、有工作的年轻人。

“这部分人的租房需求最大。”张成皓告诉见地君,虽然一线城市房价高企,个人奋斗的时间线被一再拉长,但35岁以上的年轻人,也基本都买房或者生孩子了,不再适合这种生活方式。

2015年底,广州万科长租公寓共有500多间,2016年,“万科驿”更名为“泊寓”,一年实现了8倍增长,房间数超4000间,并计划未来三年内将其扩展到5万间。泊寓各项经营指标也在平稳发展中,据了解,每家店开业1-2个月后,就基本能实现80%入住率,经营现金流基本覆盖管理支出。

和地产公司结构不一样,泊寓团队更扁平化。总负责人是提出“八爪鱼战略”的万科高级副总裁张纪文,下属22个城市负责人,每个城市每家分店实行“店长制”。

据了解,泊寓城市负责人也参与万科“事业合伙人制”,以开业规模、经营指标作为“积分”的依据,至于兑现方式,见地君打探到的消息是,还未明确。城市合伙人之间,采用“轮值+自治”的方式,互相学习、讨论,并对管理规则和发展方向进行投票表决,拥有门店数量多的负责人,则拥有更多的票数和话语权。

而在解决实际问题上,流程会更简单,张纪文可通过系统直接将问题提给店长,店长处理完毕后也可直接“跨层级”汇报给张纪文。

以广州为例,整个城市长租公寓项目有16个,但管理人员只有49人。“控制人房比,可以降低成本、提高效率。”张成皓如是说。

十年辛酸

如果从万汇楼时期算起,万科打造长租公寓已近十年。

但这个行业到目前为止仍属“新业态”,许多既有规则的阻碍,使得万科与其他租赁企业一样,也遇到了发展瓶颈。

“首先,得先跟政府沟通,这个物业能不能做成长租公寓。”张成皓告诉见地君,已颁布的规定,厂房是没有“开口子”的,市里的政策还只在讨论稿阶段,虽然有征求过他们的意见,但最终是否能从政策层面开口还不确定。

拿下项目,还要考虑到底该不该申请营业执照。“只有商业办公项目,才能申请营业执照,如果拿的是整栋住宅楼,就比较麻烦。”据了解,目前在广州可以开临时经营场所证明,只要每两年办一次即可。但在其他许多城市,并不存在这样的规定。而且,城市里的存量住宅楼太少了。

若不拿住宅项目,又会面临另外一个问题:租户要拿已备案的租房合同才能申请提取公积金,若是外籍租客,也要凭此合同才能申请居住证,但要备案租房合同,房屋性质必须是住宅——这几乎是走进了死胡同。

而不同性质的项目,消防验收标准也不一样,这些都大大降低了扩张效率。

其次是重税。如果重资产运营,开发商是“房东”,需要征收6%的增值税和12%的房产税;现在许多租赁企业扮演的都是“二房东”的角色,虽然只需要交6%的增值税,但其实要承担房东的所有税负成本,最终也会向客户转嫁。

税不少,收益率却往往只有2-3%,难怪万科高级副总裁谭华杰曾指出,如果仅靠商品房出租,长租公寓不可能建立起盈利模式。

“未来我们会有重资产的项目进入,从现在来讲,希望国家能逐步放开地产行业的REITS融资。”张成皓告诉见地君,去年开始,广州开始在拍地环节竞拍人才公寓和保障住房,万科也希望介入这个领域,尤其是在自己参与竞拍的项目。如果运营单位能提早和开发单位,就后期的人才公寓与保障住房管理进行沟通,未来对这些保障住房的物业指标也能得到更高的利用。

当百度也开始进军公寓市场,万科或许是该好好考虑,如何以更高效的方式,完成这一场田忌赛马。

“先做大,活下去”

“美国等相对发达的市场中,租赁主力房源是由租赁企业提供的,而中国则不到3%,还有广阔的发展空间。”

张成皓表示,青年公寓只是万科长租公寓的一个“切片”,“未来还可能会根据市场需求,尝试不同的品类,比如家庭公寓、蓝领公寓、服务式公寓等等。”

在抢占更多市场份额之余,作为万科新业务的长租公寓如何与核心地产业务之间实现互动融合,也成为了外界关注的焦点。
据了解,2016年,广州万科实现销售额177.84亿元,泊寓仅贡献了3000多万。“今年广州泊寓的目标是1个亿。”张成皓表示,“先做大,活下去,才可能谈与地产业务的协同发展。”这或许也是万科“八爪鱼战略”中,所有产品线的共同目标。

“但目前对于我们来说,开业规模和单店发展同等重要,因为倘若单店模式能够成功,意味着泊寓这条路是行得通的。”

未经允许不得转载:掩耳网 » 做长租公寓不“显摆”也成?万科你知道吗这是逆行!

赞 (0)