联合办公到底有没有投资逻辑?

一看谁的生命力更顽强,二看谁的模式能对接这样的地气,三看相互之间的调性搭配,四就要看相互之间能否达成共生的关系。在不确定的市场试之以不确定的创新模式,本身就是一种风险投资,看什么都不如看人!

陈方勇


我的一位老同事如今在负责一个颇有名声的商业地产集团的股权投资,他想投联合办公但却怎么也看不懂,于是他来问我。我给他列了几个我心目中还不错的品牌名单,介绍他去聊。聊完一圈,甚至把这些品牌背后的投资机构也找到聊完,他依然没找到头绪。他跟我说:就算那些大牌的VC也直言就没看懂。

我追问了一句:那他们为什么要投啊?他说:他们认为联合办公应该算作一条赛道,应该会有各种变化的可能,但就目前而言就各家的表现来看,大多不过就是管理细致点的二房东,那肯定不代表未来。因此,他们投联合办公主要就看两点:1、是否具有全国复制性可以形成规模;2、创始团队是否具有跨界的可能,是否有成长性。

这就是典型的VC逻辑,房地产的商业逻辑对他们来说即使是能走通的也并不具有成长性,没有“想象空间”。很有趣的是,很多在我们地产人眼中的互联网人做的空间对于这些VC来说仍然会不客气的冠以“二房东”的标签(包括某知名新媒体旗下号称项目推荐成功率90%以上的某空间),也许是因为大家都在强调空间赢利性的同时,除了租金差并没有看见其他确切稳定的收入来源,而如果规模不够时间不够,企业样本就也不够,难以形成流量转化。

其实做联合办公的是可以不必理会VC的逻辑。我有朋友就说自己是“快乐的二房东”,只要不是做那种“左手倒右手”的过路买卖,有自己的品牌,有自己独特的经营模式,客户是可以跟着自己走的,就算是“二房东”,大房东又怎么可能去轻易违约。不过虽然我们不必把自己活成“2VC”的样子,却也还是要想好自己未来要往哪个方向去走,哪块才会是自己的终极战场。

在我的观察中,联合办公行业其实已经开始在做分化。

有的走高端,走国际化路线,其实是高端商务中心(比如雷格斯)的升级替代版,拿酒店来比喻会比较形象,原来可能就是商务酒店,现在是社交商务酒店,基本商务服务之外加了更精准的定位和社群服务,这些都是增强客户粘度的手段。这些可以称作“服务式办公”(类似“服务式公寓”),未来的方向就可以是办公服务管理品牌。之所以精品度假酒店的“裸心谷”能演化出来一个精品联合办公“裸心社”,就是这个道理。因为其实他们挣的是增值服务的钱,所以他们是可以接受正常甚至略高的写字楼租金价格,但地段一定要足够好,只能是在一线城市的核心商务区范围。

有的开始从简单收租转向做企业级服务。孵化器其实就是一种针对初创企业的企业级服务,只是因为那样的企业太过脆弱,一定需要对接强大的VC来做支持,需要有人来为育苗买单。更广泛的企业级服务是可以面向小微企业、成长型企业甚至可以是大企业的外包服务。设计师平台就可以是一种企业级服务,佰仕会里有一家“创享DNA”就是一帮有创造力的设计师来运作的空间,在这个空间里已经不仅是“联合办公”了,创意都是可以联合的。同样是佰仕会成员的梦想加空间说他们的空间三个月就可以实现赢利,也是因为他们有自己的管理系统,不仅可以最高效的管理他们自己的空间,而且可以输出,所以像龙湖这样并不缺设计能力的开发商也要来找他们合作运营。

有的会变成办公空间的“Airbnb”,也就是说办公空间的链接者。大概你很难想象对于梁建章、沈南鹏、季琦他们,最早是想去做携程,是红杉,还是如家、汉庭以及最后的华住,当时他们眼前是那么一个巨大的机遇,一定要去抓住,但没人知道未来会是怎样。于是他们一同出发,中途各自分开,最后各自到达各自认定的方向。联合办公最具有互联网想象力的就该是这样的线上平台,只不过毛大庆从优客工场出发,裂变出来一个共享际,链接一堆创新内容,顺带手孵化了N个关联模块,不排斥去投更有趣的空间,开放更多的空间加盟;而卢阳的优办、曲先洋的好租、轷震宇的空间家则从空间租赁平台出发,通过提高交易效率来粘合空间租赁的两端,试图抓取整合空间的数据,形成流量转化。在办公这个B端为主的市场,B2B的商业模式是否可以通过互联网来倍增效率还有待检验,也许他们都需要一个从量变到质变的过程。

所以,今天你要问我联合办公到底有没有投资逻辑,我会问你到底想投什么,哪个才是你看好的方向,或者哪个才能真正帮到你。以我那位老同事的目的为例,其实他并不想去做联合办公的早期投资人,他只想知道哪家会活的更好,哪家能帮到他们在二线开发的写字楼项目。我说那好办,一看谁的生命力更顽强,二看谁的模式能对接这样的地气,三看相互之间的调性搭配,四就要看相互之间能否达成共生的关系。在不确定的市场试之以不确定的创新模式,本身就是一种风险投资,看什么都不如看人!(原文有删减)

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