麦家公寓:资本追捧下长租公寓的新竞争者

市场第一的“魔方公寓”已经有 100 栋楼,紧随其后的 YOU+ 20 栋,以一栋 100 间房估算,目前整个市场不过几万间房。集中式公寓的发展才刚刚起步。

二愣


2017 年 3 月 16 日,麦家公寓对外宣布完成数千万人民币 A 轮融资,投资方为保利资本,本次融资用于全国战略布局开拓新市场和研发智能硬软件系统,提高麦家自身的流量转化。

2015 年 9 月和 2016 年 6 月的国务院文件把公寓定性为生活性服务业,让租赁行业站在了风口上;据链家研究院行业报告显示,中国房屋租赁市场规模,2016 年为 1.1 万亿,2020 年为 1.6 万亿,2025 年为为 1.9 万亿,2030 年会超过 4 万亿;魔方公寓、YOU+、青客公寓、优客逸家、自如寓以及连锁酒店内孵品牌逗号、城家、窝趣等都已相继进入次赛道。

政策红利明显、市场规模巨大、消费资本追捧下长租公寓的新竞争者

相比已超 150 万间客房的经济型酒店,从用户规模(2.36 亿长租人群)来看,长租需求会远高于酒店。市场第一的“魔方公寓”已经有 100 栋楼,紧随其后的 YOU+ 20 栋,以一栋 100 间房估算,目前整个市场不过几万间房。集中式公寓的发展才刚刚起步。

麦家公寓联合创始人朱甜园透露,目前长租公寓不仅市场市场巨大且有政策导向,但是还未出现标准化和标杆的企业,在市场快速更新的过程中主要痛点仍然以虚假房源信息,二房东、黑中介的不法现象,以及市场缺少系统化、规范化的标准为主。

麦家公寓通过智能硬件控制、后台管理、前端展示的工具型平台,结合金融、商城、出行、医疗等综合增值服务,以租房为切入点结合自营公寓,打造“智慧、青年、创业”公寓的 O2O 生活服务共享平台,完成运营过程标准化、系统化的升级,实现长租公寓品牌的提升。团队在 2015 年 1 月就进入公寓行业进行实践,在 2016 年 6 月成立“麦家公寓”品牌于杭州,同时第一幢集中式品牌公寓面市,目前在北上广及江浙地区都已设立办事处。

当前麦家主推四种类型的公寓,以杭州地区价格为例,主要定位和服务人群如下:

麦家青寓,定位 ” 对租房有需求的人群 “,面向中低端人群及大学生或应届大学生,每月 1500-2500;

麦家公寓,定位 ” 对租房有要求的人群 “,面向中端人群,工作 1-3 年的白领,每月 2500-5000;

麦家品寓,定位 ” 对租房有追求的人群 “,面向高端人群,企业中高层或情侣,每月 5000 以上;

人才公寓,面向地方政府和园区的人才政策,根据政府政策稍低于市场价格,宁波和温州已有项目落地。

据朱甜园介绍,麦家公寓是目前唯一实现前端界面展示、后台系统管理、智能硬件操作于一体的工具型平台,区别于市面上的长租公寓品牌只针对自营的管理系统,麦家的系统能够开放对接给合作商。结合智能硬件管理系统如门锁、门禁、人脸识别等,能够打通安防及监控系统,嵌入语音输入采集信息,确保客户的人身安全。通过麦家的 App 不仅能够实现家电、门窗、灯光等远程控制,还能够结合智能门锁掌控房源信息,通过后台系统监确认空置房源,实现 “空置房源—确定房源—交付房款—呼叫管家—到达空置房—直接入住”的无人看房。

自助选房流程

(图片来源:麦家公寓)

目前已有 2000 间左右集中式公寓和 5000 间左右分散式公寓,装修成本每间控制在 3 万 -6 万,人防管理配比 50 间每人。分散式公寓与加盟商合作成立合资子公司运营旗下项目,麦家提供系统和服务的同时实际出资并保持控股,但在营收利润方面会优先考虑加盟商,不直接服务 C 端较零星的房东。

目前长租公寓整个行业的毛利率大约在 25% 且目前仍处于增量市场,品牌商目前需要解决的两大首要问题是房源和资金。所以麦家在后发位置并未选择大规模拿楼的自营模式来扩大市场,而是选择与大体量的 B 端品牌和中介合作,以提供操作系统平台的服务商形式与他们绑定合作,寻求共同且长期的发展。在资金方面,通过合资子公司但保持控股的形式,结合股权融资和债券融资实现资金的快速回笼,并在未来根据手中优质的项目实现部门项目私募 RETIs 的发行,更好的完成资产证券化金融层面的操作。在此环节,麦家团队金融、银行、投资的资深从业背景,较一般长租公寓平台及品牌有一定优势。

但长租公寓的装修和改建不同于 App 应用或操作程序,属于无法快速迭代,或者是迭代成本较高的产品形态,比如智能硬件如门锁、控制模块的植入,初期装修时如果没有植入后续再进行更新就需要较高成本。目前一二线城市正处于增量市场,当进入存量市场时,各家的产品质量、特色以及运营服务才会在竞争中得到体现。

曾添,创始人兼 CEO,早年留学法国,获建筑工程硕士学位, 回国后曾任职于上海恒盛地产总经理助理,于 2015 年涉足公寓行业成为公寓行业的实践者;高小小,联合创始人兼常务副总裁,东莞市悦和置业有限公司执行总经理,创立九思堂广告艺术公司、立方房产策划公司;朱甜园,联合创始人兼副总裁,曾任浙江大学科学技术研究院科研经费负责人,赛伯乐 ( 中国 ) 投资集团投资副总裁,中信合全投资管理有限公司合伙人。

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