从野蛮生长到“倒闭潮”频现,属于众创空间的路在何方?

从野蛮生长到“理性回归”,从众创空间到“重”创空间,对一直以来蒙眼狂奔的众创空间企业们来说打造专业化,合并同质化,整合行业资源,不断深耕或许才是未来的生存之道。

董洁


围绕众创空间“倒闭潮”的争论还在继续。

去年,曾为深圳南山区孵化器明星项目之一的“孔雀机构”因拖欠物管费、亏本严重而不得不关门;此前,众创空间“地库”也宣布倒闭,类似的戏码最近这半年似乎每天都在上演。

2014年,国内众创空间仅有50余家,2015年底时为2300余家,2017年1月的全国科技工作会议上透露,2016年全国众创空间数量达4200家,增长84倍。最新的机构预测是,2017年,这一数量会超过5000家。

在经历了两年的疯狂增长期后, 众创空间正经历着前所未有的阵痛期,用柴火空间创始人潘昊的解释就是,一开始不少空间都拿到补贴,且依靠补贴活着,现在热度过后补贴少了或者没了,就失去了生存能力。“这很正常,浪潮退去,就能看清楚谁在裸泳。”

前阵子北京一位新设众创空间负责人对媒体表示,“其创立前的市场调查显示,空间平均入驻率只有30%左右”的言论更是引发一片热议,唱衰众创空间未来的议论声此起彼伏。

那么现实真的像这位空间负责人说的这样吗?现在的众创空间的生存现状到底怎样?为此品途商业评论专门走访了相关众创空间,力图为你还原一个真实的行业现状。

平均入驻率只有30%左右,并不属实

真的是一句话引发的血案!

仔细翻阅上述言论的媒体报道,我们发现其仅仅是北京一位新设众创空间的负责人的一家之言,至于其前期如何做的市场调查,查阅的哪些相关数据都无从考证,所以其真实性不免让人怀疑。而实际的情况也验证了我们的质疑。

去年创头条发布的《北京市众创空间地图》1.0版显示,北京众创空间的平均入驻率超过了60%,一些知名度较高、性价比高,以及运营良好的空间,入驻率基本能达到90%以上,一些品牌空间甚至是一票难求。

氪空间相关负责人在接受品途商业评论采访时表示,“氪空间的整体入驻率基本维持在80%以上,个别空间甚至的达到了90%以上”,对此无界空间创始人兼CEO万柳朔也给出了几乎相同的答复,“除了刚开店的几家空间,总体来说空间的入驻率都在80%左右。”

除了氪空间、无界空间,梦想加、方糖小镇等众创空间企业的入驻率也普遍都在70%到80%左右,“即使延伸到全国,平均到二三线城市以及一些并不知名或者规模较小的众创空间企业,这个数字也在40%以上”无界空间创始人兼CEO万柳朔向品途商业评论透露。

虽然整体来看入驻率并不像30%这么恐怖,但刨除部分头部企业和相对形成规模的众创空间,一些在二三线城市规模较小的众创空间的日子确实不太过,入驻率低也是不争的事实。如何能在不断增加数量的基础上提升运营能力或许才是这些众创空间应该考虑的,毕竟入驻率是一个动态变化的过程,还是应该长远看待。

要想获利需要丰富自身商业模式

从《2016北京市众创空间蓝皮书》的数据统计可以看到,目前的众创空间的利润渠道仍然大部分停留在通过“二房东”收取租金的阶段,虽然技术和咨询服务收入占比也各自达到了10%左右,但是除去北上等一线城市,在其他区域这样的服务收入微乎其微,除去极少数头部企业,绝大部分的的众创空间的租金收入几乎成了为全部的收入来源。

作为联合办公领域的独角兽企业,优客工场目前的租金收入和非租金收入的比例是7:3,号称“北京三大联合办公企业之一”的无界空间的租金收入和非租金收入的比例则是9:1,过高的租金收入依赖使得众创空间对于空间的入驻率极为敏感,有数据统计,只有空间的入驻率达到70%左右,众创空间才可以实现盈利。如果说对于头部企业这一入驻率还可以实现的话,对于绝大多数小型众创空间来说就实属困难了。

那么如何摆脱这样的窘境呢?优客工场创始人兼CEO毛大庆先生在此前的无界空间新一轮融资发布会上给出了自己的建议,在毛大庆看来,众创空间要想走出过于依赖租金收入的恐慌,就必须丰富自身的商业模式。

“租金结构的多元化是必不可少,要充分挖掘空间内部的可以利用的资源;其次众创空间一定要与上下游产业链接,与实业相结合。”再其次是要走量的优势,“没有数量是不行的,只有规模化才能取得利润优势”,在这一点上Wework给我们提供一个很好的范例,目前Wework在全球拥有着54个共享办公场所;最后就是要做到资产的升值,可以通过选择投资内部入驻企业获得利润分红等形式来强大现金流。

对此洪泰创新空间的创始人兼CEO王胜江表示赞同,在接受品途商业评论采访时,王胜江指出,在未来的发展中,众创空间将会朝着三个方向发展:提升运营能力;拥有实体产业的支撑;回归商业本质,培养自身的赚钱能力,即形成独特的商业模式。其中,如何通过众创空间将实业与互联网结合起来将是未来空间发展的核心。

围绕着丰富自身的商业模式,最近不少众创空间企业已经开始了各种尝试。此前,优客工场就战略投资了自己的竞争对手无界空间,作为投战略资人的身份参与无界空间的日常事务;无界空间也在最近推出了自己的移动办公业务WStudio,向共享办公领域进发,以丰富自身的收入来源。

除了上面提到的,作为联合办公领域最成功的企业Wework的会员模式也正在被众多中国的联合办公企业学习,诸如梦想加、氪空间、无界空间、优客工场等企都在积极推进自己的会员体系建设。

规模化和垂直化是趋势

目前在全国范围内拥有一定知名度的联合办公企业,无不在追求量的积累。

“随着更多的企业选择进驻众创空间,品牌的重要性将越来越凸显,未来几家主要的连锁品牌将占据90%的市场。”洪泰创新空间创始人CEO王胜江此前在接受媒体采访时如此说道。

“众创空间的利润需要量的积累,没有量是绝对不行”,作为国内联合办公领域唯一一家独角兽企业,优客工场创始人兼CEO毛大庆深知这一行业规模优势的重要性。目前在全国范围内,优客工场已在17个城市开有自己的众创空间,前不久在新加坡也开了自己的第一家众创空间。

而除了保证规模优势,拓展空间数量,垂直化也是未来众创空间的一大趋势。有房产专家评论道,“众创空间只所以入驻率不高,倒闭屡见不鲜,除了盈利模式不清楚,很重要的原因就是同质化过于严重。”在未来,类似于无界空间、科技司以及梦想加等具有自己独特优势和专属定位的众创空间将有着更大的发展空间。

苏河汇董秘马腾骄此前在接受创头条采访时表示,有品牌知名度的众创空间将会加快完成全国领域的布局,形成区域整合优势;大企业、科研院所、军工企业等机构将会借助专业资源优势,布局专业领域孵化创新;具有国际化视野的众创空间将会加快全球化的战略布局。

在传统产业持续转型升级的大背景,众创空间在专业领域内的细分化和专业化将是主要的追求方向。尤其在VR/AR,3D打印、智能制造等新兴领域,更值得引起关注。

行业洗牌,头部企业将分割市场

作为拥有十余年传统地产经验的空间创业者,王胜江亲历过房地产买卖的“辉煌”时期。在他看来,无论是WeWork、Airbnb的高估值,还是前段时间内传出的Q房网、桔子酒店等先后被收购的消息,都代表着商业模式与资产管理方式的转变与升级,“目前,我国的房地产市场已由增量阶段进入了存量市场阶段”。

“在经历前一阶段疯长的‘围城’阶段后,现在的众创空间已经进入了深耕期,未来将迎来行业洗牌”,王胜江说。

虽然从2014年的50余家几何倍数增长到了到2016年底的4200 多家,但在王胜江看来,众创空间不存在“泡沫化”,“办公是刚性需求,这种需求并不是臆想出来的,而是随着双创的兴起甚至在热潮兴起之前就已存在的”,而随着“双创”的氛围越来越浓厚,空间的数量还会越来越多。

但空间的数量的增多却并不意味着众创空间企业的增多,相反可能会更少。

近日,联合办公空间WE+和办公社区酷窝COWORK就宣布合并,合并后空间、资源、社群将全部打通。在接受媒体采访时,双方负责人表示,合并的目的,一方面为扩大规模和影响力,另一方面在于降低成本,以面对更为激烈的办公空间市场竞争。

同样的情况也发生在无界空间和Fourwork(富空间)身上,在前不久的融资发布会上,无界空间创始人兼CEO万柳朔也宣布无界空间完成对Fourwork的全资收购,未来将进行相关资源的整合。

“只有新陈代谢快了,才能使这个行业的细胞代谢得更快。如果出现了企业大量死亡的情况,这反而是好事。”在王胜江看来在任何一个行业这都是不可避免的,竞争必然导致倒闭和并购,“商业本质的决定了众创空间即将进入洗牌期“。

从野蛮生长到“理性回归”,从众创空间到“重”创空间,对一直以来蒙眼狂奔的众创空间企业们来说打造专业化,合并同质化,整合行业资源,不断深耕或许才是未来的生存之道。

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