长租公寓的蓝海,可别成了“空欢喜”

我国的流动人口数量庞大,70%以上有中长期租房需求,租赁市场规模超过万亿元,是一片名副其实的“蓝海”。不过想避免长租公寓领域成为一场“空欢喜”,向真正的元年进发,还需要加大对市场环境的考量,早日实现盈利,促成长远发展。


长租公寓虽被视为是产业蓝海,在过去的三年里,每一年都有长租公寓即将爆发“元年”的说法,但其发展路径和规模在今年随着上市房企的投入而增长迅猛。从行业当下的格局来看,既有房屋中介、互联网品牌公寓,也有上市地产商的加码,长租公寓的元年似乎真的要来了。那么上市房企的加码将会对长租公寓市场带来哪些改观?多方资本在长租领域的力不从心是否会改善?年轻租客的需求量会促成其“元年”的实现吗?

竞争“跑道”上玩家增多

我国的流动人口数量庞大,70%以上有中长期租房需求,租赁市场规模超过万亿元,是一片名副其实的“蓝海”。经过了三年多的市场试水,长租公寓逐渐规模化发展。进入2017年,随着相关的约束性文件出台,对地针对违章建筑、群租房均采取了管理措施,同时也对散乱的中小型公寓进行排查和管制,这些政策对于发展和规范寓市场来说无疑是好事。据了解,今年将会有更多租赁公寓的行业标准出台,在行业标准和底线上予以市场保障。

政策的搭建也让房屋租赁市场,尤其是长租公寓领域玩家增多。 5月15日,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”进入杭州,再“拿下”一城。随着调控政策密集出台,楼市进入“白银时代”,万科、绿城服务、龙湖地产等上市房企,纷纷谋求新业务转型。长租公寓领域当下除了链家、我爱我家等房屋中介、魔方、YOU+等品牌公寓,上市房企的身影也越来越多了。

据记者了解,万科在2016年年报中提到“单一的经营模式”亟待转型,将积极布局“长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务”,并且布局的速度很快。旗下公寓品牌“泊寓”也已在上海、广州、厦门、合肥等地布局。2016年5月,旭辉地产强势进军公寓市场推出“旭派公寓”,首个项目落地重庆,表示将给重庆年轻白领提供一种舒适生活的方式。

另外,全国最大的房地产咨询公司世联行,将旗下“红璞公寓”首站放在了广州。自2015年8月首个项目落地后,世联行先后在武汉、杭州、南京、成都等20个城市拓展,据2016年公司年报显示,世联红璞在广州收房逾1万间,在广州长租公寓市场份额排名第一,武汉年度签约超7000间。

前一段时间,世联行董事长陈劲松曾在业绩发布会上表示,世联行做长租公寓的目标是100万间,将会进行长期投入,前期并不急于盈利。

而在盈利方面,无论万科还是世联行确实也在其年报中体现的比较模糊。万科在2016年高达2404.8亿元营收中,其并没有详细披露公寓业务带来的业绩,年报中只注明,“其他业务收入20.7亿元”;世联行年报显示,包含长租公寓在内的资产管理服务营收约8亿元,其中长租公寓营收仅为0.43亿元,虽然营收额度相比其他业务差距很大,但相比较2015年,仍然有明显的增速。

盈利模式有改善,但仍待考验

从2002年至今,长租公寓从无到有已经经历10多年的发展,直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮,这个行业才真正站到风口之上。不过公寓行业在我国仍然处于初期的阶段,发展中遇到的考验很多,其中最大的问题就是盈利问题。

某投行负责人表示,“业界普遍认为长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常来说,长租公寓的回报周期短则一年,长则三四年,对于投入企业而言,有不小的资金压力”。

万科高级副总裁谭华杰曾指出,如果仅靠商品房出租,长租公寓建立起盈利模式很困难。但大型房企在这一方面仍然具有较为明显的优势,若运营费用率可以控制在15%。这样税后可分配给投资者的收益率为4%-5.5%。鉴于万科良好的信用,在这个利率区间内大量获取资金,基本是可行的。

某上市房地产公司投资总监对记者表示,目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差,盈利模式亟待清晰化。1000-3000元/月租金产品是长租公寓主流,国内长租公寓尚处于初期阶段,租金减去拿房成本,这种盈利赚不了多少钱,单一盈利模式并不长远。

从大型上市房企的年报反馈和业内人士的观点中不难看出,长租公寓的盈利问题仍是市场的痛点,长租公寓拓展成本和前期运营成本都很高,如果公司缺乏对市场的实时监控和调整,毛利率很可能进一步下滑。

那么长租公寓还有别的收益方式吗?据了解,公寓品牌YOU+与58金融合作出让租金收益权,将房屋租约产生的现金流转化成固定收益的理财产品,所募得资金用于后续项目开发。魔方公寓发行公寓行业首单ABS产品,募资总额3.5亿元,长租公寓的证券化已经出现,这也是盈利模式探索中的一个趋势。

吸引租客还需再发力

若说某行业即将迎来“元年”,那么它在知名度和使用者方面一定是具备优势的。但随着越来越多的房地产商甚至酒店都在做长租公寓,长租公寓的客户增长是否也能促使其“元年”的产生呢?

这个问题其实无需查看相关的数据报告,因为观察我们周围也不难发现,去住长租公寓的人相比从中介或房东手里租房来说还是少的可怜,似乎大家丝毫没有撼动中介在租房市场中的地位。在租房需求十分旺盛的北京,链家自如和YOU+、魔方公寓的增长量也很缓慢。

记者一位租过长租公寓的朋友表示,公寓在北京的价格要高于临近小区租金,他每月要为不到30平的房子支付4500元房租,算上商用水电,每月租房成本近5000元,并没有得到经济上的实惠。相比较而言,自如的分散型公寓倒是得到了不少人的口碑认可,例如统一的装修风格,从签约到交房租、预约保洁、物业维修都可在完成,最重要的是,因为地点分散,租客可以选择最为方便的地点,比整栋公寓更具备灵活性。

旅游刊认为,不管是地产还是其他资本的进入,都从侧面反映了租赁市场这片蓝海的潜力之大。想避免长租公寓领域成为一场“空欢喜”,向真正的元年进发,还需要加大对市场环境的考量,早日实现盈利,促成长远发展。市场需要读懂更多年轻的人租房需求,或在品质或在价格方面有真正吸引人之处,实现出租率最大化。

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