未开业就爆火,方隅北京二环内4000平公寓“改”出超高性价比

集中式公寓拿物业,很多时候是碰运气,有时候甚至能抢到“孤品物业”! 北京二环内,核心地段的出租房,想做好运营、既要做好品质、服务,又要保证运营坪效,您会怎么做? 今天分享给大家中骏集团旗下公寓品牌FUNLIVE方隅在北京的一个长租项目,共同探讨高端公寓的运营是怎么做的! 旧改新北...

集中式公寓拿物业,很多时候是碰运气,有时候甚至能抢到“孤品物业”!

北京二环内,核心地段的出租房,想做好运营、既要做好品质、服务,又要保证运营坪效,您会怎么做?

今天分享给大家中骏集团旗下公寓品牌FUNLIVE方隅在北京的一个长租项目,共同探讨高端公寓的运营是怎么做的!

旧改新北京皇城根儿,4000平旧物业救“活”了

说实话,大北京的房价用“寸土寸金”四个字其实已经没办法概括出它现实意义上的“贵”了!因为有些位置的房子,不会再有增加,用开发商的话讲就是“孤品”,在这种情况下,如果还想长期住在北京二环内怎么办?买一套难度太大(占资金还限购),住酒店又不够方便,纠结?长租公寓满足你的这种个性需求!

北京方隅王府井精品公寓5月17日正式试营业,但在前期还没完全装修好的情况下,就已经有很多客户提前预定了,未开业就先爆火!

该项目前身是一家酒店,因为年久失修,室内设施陈旧,经营状况不佳,所以后来由方隅公寓来运营,整个项目面积4487㎡,改造后做出了104套房

在房间规划上做了7种户型,从标准间、高级单间、豪华单间到高级一居室,户型面积从33㎡-56㎡设置了7个梯度租金价格从9150元/月—15450元/月,可以满足不同人群不同价位的居住需求。

(改造后项目实拍)

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位置绝佳,步行到天安门看升国旗

该公寓地理位置十分优越,位于二环内王府井商圈, 距5号线灯市口地铁站仅20米,靠近国贸CBD、金融街等商务区,距离北京站直线距离1.5公里,天安门直线距离1.8公里。十分钟可达北京站,半小时覆盖京津冀工作圈。如果有时间,每天可以步行到天安门去看升国旗,感受天安门城楼的威严。

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房间优化改造,质感满满

因为公寓改造前为酒店,所以内部有基础的房间框架,但是改造前的房间装修陈旧,尤其卫生间整体被抬高,居住者使用极其不便。

经过设计规划,设计师将房型进行了整体优化,合理利用空间,户型统一改造成一居室的独立私密户型,部分房间还增加了步入式衣帽间设计,提升整体居住质感。

(项目改造前实拍图)

从改造前后对比图来看,整体装修水平较之前有了质的提升!

房间设计均以小户型开间设计为主,室内餐区、活动区、睡眠区动线规划合理,自由舒适。

考虑到居住的收纳需求,在房间内部配备了电视柜、衣柜、台盆柜、鞋柜及置物柜、床头收纳层板等多种储物置物空间,方便租客使用。

公寓内部分房型还配有步入式衣帽间,储物更独立从容,灰色乳胶漆墙面,木纹地砖,搭配布艺背景墙和布艺沙发,简约中增加温馨感。

最后说一下日常使用频率超高的卫生间,干湿分离设计,功能区设计合理,既尊贵又舒适。讲真,按照北京二环内的房价,房间里这样一个卫生间,怎么说也得值50万+!

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附加公区设计,应有尽有

项目在改造前,原来的地下一层并没有被利用,所以拿到物业后仍旧是毛坯状态,经过设计改造,地下空间也被充分利用了起来,做出了“高溢价”的公区设置,相当于为租客建了一个“多功能休闲会所”。

这部分区域主要包括健身房、休闲吧、影音室、会议室、私厨区,应有尽有,满足客户会客、办公、健身、休闲娱乐等需求。

超大阅读区,挑一本自己喜欢的书在这里畅读,也可以和3-5好友一起讨论,分享,沉浸书中故事。

公共区域内还配置了私厨区,租客可以在这里做饭,聚餐,环境温馨,整洁,一边享受美食,一边享受愉悦的闲暇时光。

另外,为了满足租客日常健身需求还配备专业的健身设备,下班后在这里浑汗如雨,强健体魄。

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24小时贴心服务,包舒适

值得一提的是,FUNLIVE方隅在这个长租项目中做了短租运营,也就意味着,即使是长租公寓项目,住在这里的人也可以享受到“高端酒店”的服务,毕竟对于短租租客而言,舒适且能够及时被响应的服务才是居住在这里的基本需求。

公寓提供24小时安保、24小时管家、全楼智能门禁、公区保洁、快递代收等专业服务,并不定期举办各种社群活动,公寓内设专业级健身房,星级会所全天候开放,定制化住客活动,足不出户尊享高端健康生活空间。

除此之外,公寓还配备了智能门锁系统,家具电器齐全,每月一次免费入室保洁保证房间整洁干净,配套完善,可随时拎包入住。

长短租结合星级酒店的服务,长租的价格,划算!

北京中心区域的高端公寓,从产品定位上来看,符合这幢物业的“气质”,不管周边配套还是环境位置都很合理。但问题是,价格该定多少?如何在周边的公寓、甚至是酒店项目中崭露头角,凸显自身竞争实力?

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“长短租结合”灵活配搭,提升运营效率

租房,大家的关注点无非是两个方面,一个是租金价格,一个是装修和服务,装修水平在上边的照片中大家都能有所体会,那么在价格上怎么去做区分,做出性价比呢?

FUNLIVE方隅综合了周边租房环境以及租金收益测算后决定采用“长短租结合”的方式对外运营,主要也是基于以下几点考虑:

第一,在大部分房源做长租的基础上和不影响到长租客户服务的前提下,主动开放部分房源用来做类酒店短租,既能提高房源的出租率,也能提高运营收益,还能把这样高质量的产品体验机会分享给更多的人;

第二,集中式公寓具有先天的短租条件:客房集中、产品标准化。集中化的管理和服务可以有效降低运营成本,也便于进行及时服务,及时解决租客遇到的问题,从而为租客带来良好的租住体验;

第三,基于项目的核心位置,其实短租需求场景还比较多,比如一些大公司项目外派出差或商务接待等,有需求,产品自然也就应运而生了。

FUNLIVE方隅北京王府井精品公寓在管理运营上采取了“长短租”结合的方式,一方面可以保证出租率,另一方面可以提升公寓运营的效率。

另外,短租租客在居住过程中体验到的装修风格、居住服务和其他服务,无形之中还可以口口相传,提升企业美誉度。与长租相比,短租交易频次高,租户流动速度快,流动范围广,可以加速品牌推广,公寓知名度也得到了更大程度的曝光。当然,在推广渠道、营销手段选择上和之前的宣传招租模式也有一定区别。

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酒店的服务,长租的价格,超高性价比

长租公寓的溢价有两种,其中一个便是时间层面,因为租住的时间越短单价越高,公寓在保证入住率的情况下,结合短租运营方式,上浮租金可以提升公寓经营坪效。

FUNLIVE方隅在价格的制定上,根据长短租的需求也做了区分:在时间界定上,为了方便公寓管理,短租时间至少一个月起,短租租金设定相较于长租有10%的溢价,这也是运营方利润提升的有效补充。

该公寓周边也有很多酒店项目,因为是日租,所以价格比较贵,稍微有名气,装修一般的酒店,大床房每晚也要500-800元,换算成月租,也要15000-24000元/月,按照业内惯例,短租定价往往会比长租要高10%,所以即便是周边酒店内长住,每个月也要花费13500-21600元/月,对于有一个月左右短租需求的人来说,“长短租”模式的公寓更能住出性价比,毕竟酒店房间基本在20-30㎡左右,酒店房间面积做到50㎡的还比较少,另外在室内配套上,长租更具优势,租住舒适度和生活体验更好。

从方隅北京王府井项目的设计改造和现有出租情况来看,FUNLIVE方隅的运营状况是值得学习和借鉴的。据了解,FUNLIVE方隅定位于中高端租赁市场,采用“基金资产管理和连锁经营”双轮驱动模式,打通“开发+运营+资本”的产业链,未来发展目标是轻、中、重资产结合,3-5年全国核心城市布局5-10万套长租公寓产品。

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